9月居民新增贷款归零，近20年首次，楼市真的触底了吗？

本周的金融数据公布之后，有一个数字很值得关注。 9月居民新增贷款，显示为0。 刚看到时，很多人都会认为这是统计上的错误，因为9月份一般就是季度末，按照以往的情况来看，居民贷款应该会比7月和8月好一些。 但是核对了公开口径之后就会发现，"0"其实就是数据给出的结果。 如果以季度末的数据表现来看，9月出现归零，在近二十年里确实相当少见。更关键的是，它不是孤立的一笔数字，而是反映了居民加杠杆意愿仍然偏弱。 这也使得很多人的疑问再次浮现出来：成交量开始回升了，政策还在不断加码中，楼市是不是要见底了？ 答案可能没那么乐观。 01、为什么9月归零，信号值得重视？ 居民贷款本来就有很明显的季节性。 一般情况下，季度开始时的数据比较差，而季度结束的时候数据会比较高。原因很简单，银行为了完成任务，项目集中开盘，购房者集中签约备案，所以季末贷款数据就比较有说服力了。 因此，月度贷款有时候会是负数，并不表示整个市场出现了大的问题。 但是如果连季度末都是零的话，那么整个季度居民借贷的需求就比较弱了。 根据数据来看，7月和8月居民贷款已经连续出现负值，而到了9月份虽然没有继续下跌，但是也并没有出现正增长的情况。 因此三季度并没有依靠季末惯性来把数据拉上去。 相比而言，二季度虽然前两月表现不佳，但是6月份还是出现了正数，也就是说，在季末的时候有一些需求被集中释放了。 而第三季度的情况就是季末也没有出现明显的改善，这才是市场真正需要关注的地方。 02、房价涨跌，不能只看成交量 很多人判断楼市，习惯先看成交量。 成交量大了就会觉得房价要上涨，而成交量小了又会认为市场很糟糕。但是实际情况并不是这样。 成交量可以反映市场上是否有交易发生，但是不能完全反映市场上的购买力是否增大。受到房价影响最大的是交易量和居民贷款。 举个简单的例子。 购房者手中有100万现金的话，最多只能买到一百万以内的房子；但是假如他用上贷款的话，就可以买到三百万元的房子了。 这额外的200万，并不是他本来就有购买能力，而是用贷款的方式产生的新购买力。 当更多的购房者选择贷款买房的时候，市场上的购房资金就会被扩大，房价也就更易得到支持。 如果交易还在进行中，但是卖方在收到钱之后先偿还贷款，并没有继续换房或者再买房子的话，那么居民部门的贷款余额就会减少。 这就意味着买家新借的贷款，并没有全部变成下一次购房的资金，因此整个交易链条就会被缩短。 所以，楼市里不是"有成交就一定涨价"。也就是说，成交量大、贷款比例高的市场才是真正的热市。 03、低总价在动，高总价还承压 这样也可以说明目前很多城市存在的分化的现象。 一些低价位房源成交速度较快，刚需盘、地铁附近的中小户型、总价适中的二手房等，在市场上受到的关注度也比往年更高一些。 部分地区已经出现止跌回升的趋势。 但是另一面，高总价改善型住宅、面积较大或者流动性差的房源，仍然存在着一定的价格压力。 原因就在于贷款没有明显回升。 总价较低的房子，首付、月供要求不高，许多购房者可以用较少的贷款或者更多的现金来完成交易，所以最先恢复了成交。 而高总价房源，则要具备更强的收入预期、更高的首付款率和更稳定的资金来源。如果家庭对未来的收入还有所担心的话，那么改善的需求将会被推迟。 于是就出现了这样一种表面上矛盾而实际上很正常的状况：市场上有成交，低总价在动，但是高总价的房子还在降价。 这并不是所有的都好起来，而只是结构上的恢复。 04、9月数据说明，触底信号还不够 到9月底为止，居民贷款的增长，并没有出现持续上升的趋势。 这说明市场上出现了积极的变化，但是购房者的整体加杠杆意愿并没有完全恢复。 没有新的贷款支持的话，房价要想有大的稳定上涨的空间，就缺乏足够的动力了。 因此目前更适合的判断应该是"部分城市和部分板块已经找到了底部"，而不能说"所有城市和所有板块都找到了底部"。 特别是人口不断涌入、产业基础好、供给紧张的一线城市和强二线城市，优质的房源可能会率先走出低迷的状态。 但是库存高、人口支撑不够、距离成熟的配套设施较远的板块依然会承受去化以及价格下降的压力。 楼市不是一个统一市场。 以后也不会有以前那样普遍上涨的情况了。 05、接下来要看10月贷款有没有变化 需要关注的是，在9月底之后，有关贷款端的支持政策力度加大了。 政策的主要目的是为了降低融资成本、提高居民借贷意愿，使之前持观望态度的需求能够进入到市场中来。 但政策出台，不代表数据会立刻反转。 要关注的是10月份居民贷款是否能够由弱转强，并且之后几个月能否持续好转。 只有当贷款数据、成交数据以及市场价格三者之间产生联动的时候，楼市底部才会有更加明确的判断。 所以现在还不能急于给"房价见底"下结论。 对一般的购房者来说，买房子最关心的不是买到最低价，而是看清楚自己所在的城市、板块以及预算。 现金流能不能承受？